美國買房的那些坑,海外置業的注意事項

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04 / 2019

來源:萬聯移民  閱讀:

字體大?。?
美國買房投資,在百度搜索量上一直穩定著高熱度,作為世界第一經濟體的美國,房產投資價值自然不言而喻,但是美國買房不會有坑嗎?世界上沒有萬無一失的投資,今天我們便利談論美國買房的那些坑。


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一、看房一定要看的兩份文件

除了房子本身整體的情況,自信查看房子相關文件也是重中之重。

(1)賣家披露(Seller disclosure)

這是賣家填寫的文件,里面會詳細記錄房屋的各項情況,包括了:房齡、家電附贈、以及使用時長,同時還有房屋通過檢測之后有沒有含有有害裝修物質,附近環境的污染情況,是否在自然災害影響區等。

(2)如果房子是公寓房或者商業房等,還有HOA(業主協會章程)

這份文件會很厚,有幾十頁甚至幾百頁,這里面詳細介紹了包括物業費用、出租許可、能否飼養寵物等等詳細規定,了解之后可以避免不必要的麻煩。

看房時有哪些需要注意的坑

1、有的賣家或中介會故意把價格寫的很低,吸引買家去看房,造成房源特別火爆的狀況,讓買家之間競爭,哄抬價格。

往往著急買房的人,比較容易陷入這樣的價格戰,為此,盡量給予自己更多寬裕的時間,以免踩上這種“釣魚價”坑。

2、出價方面可以咨詢中介,但一般來說,中介會提高價格。

中介為了提高成功率,讓自己的傭金多,會提議一個比較高的價格,你可以根據掛牌價和中介價,刷一刷像Zillow、trulia、Realto、RentoMeter等美國房屋估價網站,選一個比較中立的價格。

關于買家offer

如果遇到合心意的房子,就要寫買家Offer了,這里面的信息包括有:報價、付款方式、額外的約束條款、預計交易時間等等。

1、買房時機

每年的10月之后,是購房的較好的時機,這期間急于賣房的人會比較多,還有就是,很少人愿意在冬天去看房,因此這個時間節點房價會相對低一些,不過在春天之后(3月以后),房價的走勢會再度走高。

2、付款方式

通常有現金與貸款兩種支付方式

要求現金的賣家比較多,這樣流程快,麻煩也少,因此,要是碰到著急用錢的賣家,使用現金支付還可以商量著降低一部分房價。而如果要用現金買房,那么要在offer里加上全款買房的證明復印件(證明你有能力全款買房)。

3、附加條件 

為了保證買賣雙方的利益,有兩個附加條件不能遺忘。

(1)房屋檢查條件(Home Inspection Contingency):如果你的offer被賣家接受了,你就需要另行支付出價3%左右的定金,放在第三方托管賬戶escrow account里。如果你臨時反悔,定金就會打給賣家,作為“違約金”。

新手買房,很容易忽略房屋隱患、建筑結構等需要翻修的地方??梢曰◣装俚墩覍I的驗房師驗房,給出詳細的房屋報告:屋頂、門窗、管道等使用修理情況。 

加了這個附加條件,會有兩周左右的過渡期,來檢查房屋和申請貸款,如果房子或者貸款有問題,并沒有滿足原來約定好的條件,可以重新商議價格,或者退回定金,結束交易,而不需要交違約金。 

(2)估價條件(appraisal Contingency):當銀行了解你要買的房子和報價以后,會派第三方的獨立房屋估價師上門,評估房屋的價值。如果估價低于你給出的報價,你要自己掏錢補上貸款的差值。

比如你要買一個100萬的房子,按80%貸款,想貸款80萬。結果估價師覺得房子只值90萬,按80%貸款,只能貸款72萬,剩下的8萬要你自己補全。 

如果你提出了這個附加條件,遇到這種估價不統一的情況,就可以和賣家商量著還價,還可以取消交易。


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三、首付問題

美國FHA(美國聯邦住房管理局提供的貸款方案)其首付最低可低至3.5%,只需申請人具備相對的信用分,而低首付意味著要承擔更高的貸款利息,另外還要額外支付幾十到幾百美元來購買貸款保險。

值得一提的是,外國人在美國買房,要求的首付比例也不同,美國人通常的首付比例是20%,而外國人在再40%左右。

首付可以是自己銀行賬號里的錢,如果是國內轉賬過去的,最好放幾個月再買房,這樣美國銀行審批的時候不會問你資金來源,減少麻煩。當然,如果你是直接現金支付,不存在這些銀行審批的問題。

四、貸款 

在美國沒有綠卡或者沒有公民化,可以申請貸款嘛?如果你在美國工作,有合法的工作簽證,且信用良好、工作穩定,是可以申請貸款的,并且和本地人申請情況差不多。 

如果你是在OPT工作期間,有穩定的收入,或者是有收入的博士,有工資單和稅單,信用分高,也可以申請貸款。

不過一般美國的銀行不給批,可以找華人銀行,比如華美、國泰、匯豐銀行等,不過這種情況首付要求在40%以上,利息相對高,貸款年限也比較短。 

如果你是在國內的高收入人群,想在美國買房的話,也可以找華人銀行貸款,而且不需要美國的信用分和在美國的收入。只要提供護照,中英文版國內收入證明,銀行存款證明等。這種情況也是高首付,利率會高2%左右,審批時間也很長,大概有2個月。 


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如果你是現金買房,只要有錢,沒什么限制。 

(1)貸款需要的材料 

近兩個月的銀行賬單存款證明(證明有首付能力),最近兩個月的工資單(證明有還款能力),護照、簽證的復印件或照片、信用記錄(這個銀行自己查也行)、房屋買賣意向合同、目前居住地證明(比如寫著你名字的水電費賬單)。 

這些材料可以打印,也可以是pdf電子版,然后發給你的貸款專員。 

(2)貸款利率 

貸款常見的是15年和30年,也有短至1年的。貸款周期越短,利率也越低。
 
像15年或者30年這種長期貸款,一般是固定利率,每個月按照固定的利率還錢就行。還有一種是浮動利率,剛開始貸款利率會比固定利率低,但是5年或者7年之后,會根據那時的利率做調整,利率可能會提高很多。 

如果你只想做短期投資,在5到7年就轉手,就可以選浮動利率。如果你想自住或者長期出租,又害怕風險的話,可以選固定利率。 

如果你愿意一次性多支付幾千刀,還可以買“貸款折扣點數”,得到比較低的“折扣利率”。 

(3)貸款信用分 

信用分很重要,關系到你的貸款是否會獲得批準,信用分越高,一般利率也會越低。 

所以,720以上的信用分很重要。平常在美國,水電費、電話費什么的都要及時交,不然會影響你的信用。

五、房屋保險 

貸款審批或者過戶的過程中,就可以考慮買房屋保險了,主要保障在意外情況下造成的房屋財產損失,每月保險費大概是幾百刀。 

這個保險建議大家買,一般貸款到后期的時候,銀行也會要求你出具房屋保險證明,早做早好。 

六、過戶 

交易過戶會有產權公司作為第三方,來保證交易的安全性。在交易過戶的前一天,最好再去看一下房子,以防房子發生什么變化,這也是你取消交易的最后機會。 

過戶之前,買家會收到一張結算單,除了首付以外,還有過戶的手續費等雜項。另外,首付如果是20萬,實際會多幾萬,包含了地產稅、銀行手續費、文件費、房屋評估費、房屋保險等費用。 

為了安全,交易首付、過戶的錢并不是直接發到賣家的賬號,而是放在第三方托管賬戶escrow account里,產權公司確認資金到位之后,會讓買賣雙方簽署產權轉讓合同,并且填寫“過戶信息表”,然后直接委托產權公司幫你在政府備案,解決房產稅等問題。


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