美国买房如何避税,美国移民怎么来省

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05 / 2018

来源:万联移民  阅读:

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中国人天生对买房投资非??春?,目前,国内的房产资源已不够满足国人需求,越来越多的人将目标投向海外,而作为世界第一经济体的美国,其房产具备的永久产权、市场稳定、保值增值等诸多优势,是中国人除了移民美国之外选择在美国买房的主要原因。

因为在美国买房,规定是要缴纳房产税,而如果是投资,还要缴纳出租的个人所得税。2年内卖掉要缴纳房产增值部分的资本利得税。如果购买的是商业地产,需要缴纳的个人所得税更多,因为租金更高。

面对这么多的项目类别,如果不懂得合理合法的避税的话,一场投资下来,是赚是赔还真是不好说,如此,买决定美国买房之前,先做好避税功课可以说非常必要。

美国买房初级避税攻略


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我们购买住宅、商业地产的初级形式,就是直接购买,所以也叫做初级避税。

如果是通过个人名义买房投资那些,以下费用是可以用于抵税的。

1、房子的地税(房产税),保险费

2、房子的折旧费,装修折旧费,地板,门窗,厨房,屋顶等分类折旧费

3、房子的维修费

4、房东到美国来往的机票,餐旅费

5、房地产公司的管理费

6、房地产经纪的中介费

7、寻找租客的广告费

8、自己未成年孩子的抚养费

美国买房中级避税攻略


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如果是通过公司名义投资房产的,除了适用的初级避税方法之外,另外还可以使用以下项目费用作为抵税:

1、您在美国可以租用门面开公司,所有公司的租金、电话、日常维持、日常管理所需要的费用均可抵税。

2、美国公司可以请雇员,员工的所有工资,福利全部可以抵税(就算您请的清洁工、保姆,是为您在美国家里服务的,也可以算在内)。

3、为美国员工发奖金、礼品,也可以抵税。

4、以公司名义去投资,只要是在年终结算之前为止的所有投资费用都可以抵税。

5、您所有招待客户:请客吃饭、飞机费用、汽油费、旅馆费,甚至您穿的衣服的购买费用,都可以称做公司的运营费用来抵税。

6、您可以用公司的名义购买电脑、家具、电器等,可以称做办公用品,这也可以抵税。

7、您可以用公司的名义购买或是租赁豪车,这也是可以抵税的。

8、您甚至可以用公司的名义购买豪宅、度假屋,可以说成是给员工旅游度假用,这也可以抵税。


虽然用公司名义买房在税务减免上好处更多,必须说明的是如果是用公司来买房,责任就限定在公司里面,不会跟个人其他资产交割在一起。如果有两栋房产你都放到一个有限责任公司,你其实是把这个责任并在了一起,并没有达到分割这个责任的目的。

对于可能在美国投资多栋房产的投资者来说,最好不要将所有房产都放到同一个公司名下,不然将导致整个公司成立的费用、报税的费用以及申报的手续将十分复杂。另外,如果房子实际用途是自住,但是用的是公司名义去购买,那么就会丢掉25万美金的免税额度,因此用何种名义去买房,都需要根据实际情况而定。

美国买房高级避税攻略


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这是玩转美国税法的高级法则,滚雪球式投资法典,这个是建立在您以公司购买房地产的前提下,而且初级,中级避税法则同时有效。

为了能解释的最通俗易懂,我用最简单的具体案例及数字来分析其中的精髓,我省略您买的房产的升值,租客每年加租等外加收入,利息每年递减等因素,所以您的实际收入会远远大于我的举例数字。

举例:您今天用100万现金购买一个美国商业房产,您的纯投资回报率是8%,也就是你每年的净收益是8万美元。

这时候您有2个选择:

A、您就这么一直收租,比如20年,租金收入160万,20年后将地产原价卖出200万(20年升值1倍是很正常的),20年的净收入就是260万。

B、您可以用这100万的房产去抵押贷款,按照75%的比例,你可以贷款75万出来,利率按照5%,75万的贷款每年利息是3.85万,首先这个3.85万您可以抵税,同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万,20年本息还清。这个房子,用租金去偿还银行贷款,每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降,所以您以后的每年净收入将大于2万。

你将75万美金银行贷款,再自己垫上25万,您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报,您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套,这样依次类推。

同样是100万现金,通过此法您可以买4套100万,总共价值400万的房产,现在我再帮您算算这种滚雪球投资方式20年后您的收益情况。

虽然每次您都是用100万现金购房,但您马上抵押贷款75万回来,您每1栋100万的商业房产的实际投资现金为25万美元。

4栋:投资25万*4,年租金:8万*4,本息:6万*4,年净收入:2万*4=8万

同样是年纯回报8万美金,看似和A方法效果一样,但是,在这4套房产中,您每年可以合法抵税 3.85万*4=14.4万,这可是不小的一笔数字啊。

更可怕的是,20年后,您将这4套房产,即使是按照原价卖出,你将得到4*200万,800万的回报!

这20年,您的纯回报将是8万*20年+800万-100万=860万美金。

您要知道,房产价值20年可是会增长很多很多的,乘上4倍更是不得了。同时,银行每年的本息还款是逐年递减,也就是说第一年还6万,以后每年都会越来越少,这样这4栋房子的租金收入在20年内将远远大于方法A中的回报。即使咱们为了让计算简单明了,不去计较房产升值,租金增加,利息递减等因素,方式B的回报在20年里是方式A回报的8.6倍!

美国买房终级避税攻略


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都说美国的税种很多,但是美国的富人却有办法令净资产增加数百万却不用交一分钱的税,原因就是他们熟练掌握了这个终极避税法则——1031交易法则。

众所周知,房产投资收益主要是通过买卖价格差来赚钱。

比方说,有投资者买房价格是100万,售出价格是200万,中间利润是100万,如果不需收税的话。

对于这100万的收益,首先需要交30%的财产增值税(Capital gain), 这一下30万利润没了。别急,剩下的70万,您还需要交收入税,又是几十万没了,最后年终,如果您有一半剩下,那就不错了。如果您不懂避税,这钱可是必须要交出去的。但是如果您懂得使用1031交易法则,您就可以1分钱税不用交!

1、30%财产增值税,也就是30万被扣掉了。
2、收入税,大约也是几十万。

所以算完税收,最后能剩下个一半,就很不错了,相反,如果懂得应用1031交易法则,那边可以拿满100万。

1031交易法则,是美国政府鼓励再投资的一项税法。只要投资人的投资额不小于所得收益的地产,就可以不交税。

同样那个例子,在卖房后得到200万后,在6个月内,您去再投资一栋或是多栋房产总值等于或是超过200万的房产,您就可以不交税!一年,您的净资产增加了100万,但不用交1分钱的税。这就是美国的终极避税法典——1031交易法则。

利用1031交换延税的房地产可一换多,也可多换一,在最后卖出所有房地产,不再继续同类交换投资时,一并缴交增值税。

在美国使用避税收到,目的是为了让资产更好的翻倍,与偷税漏税有本质上的不同,所以在美国买房使用避税手段时必须要有法律依据,比如票据就是必须的。


本文链接:http://www.mamawiskas.com/details_5827.html


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